외국인을 위한 보증금 보호 방법과 계약 사기 예방 법

 한국에서 장기 체류를 계획하고 집을 구하려는 외국인에게 가장 민감하고 중요한 문제는 바로 보증금 보호다. 익숙하지 않은 한국의 임대 시스템, 낯선 용어, 복잡한 계약 절차 앞에서 외국인은 단지 좋은 집을 고르는 것에만 집중하기 쉽다. 그러나 실제로 더 중요한 것은 ‘그 집에서 얼마나 안전하게 살 수 있느냐’보다, 보증금을 얼마나 안전하게 지킬 수 있느냐다. 한국의 전세 제도는 세계적으로 드문 형태이며, 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 집주인에게 맡기고 매달 월세 없이 거주하는 방식이다. 구조 자체는 매우 합리적일 수 있지만, 이 보증금이 돌려받지 못하게 되는 상황은 생각보다 흔히 발생한다. 계약서에 문제가 있거나, 확정일자와 전입신고가 누락된 상태에서 집주인이 채무불이행에 빠지는 경우, 외국인 세입자는 법적 보호를 받지 못하고 금전적 손해를 입는 일이 빈번하다.

또한 최근 몇 년간 뉴스에서 자주 다뤄지는 전세 사기 사례는 대부분 ‘보증금’이 핵심이다. 신축 원룸이나 빌라에 저렴한 조건으로 입주했다가, 집주인이 임의로 보증금을 돌려주지 않거나, 해당 부동산이 경매로 넘어가면서 세입자가 아무런 보호를 받지 못하는 일이 실제로 벌어지고 있다. 외국인은 언어와 법률 구조에 익숙하지 않기 때문에 이러한 위험에 더 쉽게 노출된다. 

확정일자와 전입신고는 보증금을 지키는 법적 방패입니다

외국인이 전세 계약을 체결하고 입주하게 되면 가장 먼저 해야 할 일이 있다. 바로 ‘확정일자 등록’과 ‘전입신고’다. 이 두 가지는 단순한 행정 절차가 아니라, 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있도록 법적으로 우선순위를 확보하는 필수적인 조치다.

• 확정일자란 주민센터에서 임대차계약서에 날짜 도장을 찍어주는 절차다. 이 도장이 있어야 해당 계약이 법적으로 인정받는다.
• 전입신고란 새로운 주소지로 이사 왔다는 신고로, 해당 집에 실제 거주하고 있다는 것을 정부에 등록하는 것이다. 외국인의 경우, 외국인등록증 상의 주소도 함께 갱신된다.

이 두 절차를 모두 마친 세입자는 우선변제권을 가지게 되며, 만약 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금을 일정 범위까지 우선하여 반환받을 수 있다. 하지만 이 두 가지가 누락된 상태라면 보증금 반환 순위가 밀리게 되고, 집주인의 빚보다 뒷순위로 밀릴 경우 보증금을 전혀 돌려받지 못할 수도 있다. 특히 외국인은 이런 행정 절차가 익숙하지 않아 생략하거나 중개인의 말만 믿고 지나치는 경우가 많다. 그러나 확정일자와 전입신고는 반드시 입주 당일 또는 그 직후 주민센터를 직접 방문해 처리해야 하며, 처리 후에는 도장과 서류 복사본을 보관해 두는 것이 안전하다.

계약서의 핵심 조항을 반드시 이해하고 문서화해야 합니다

 계약서에 사인을 했다는 것은, 해당 문서의 모든 내용을 이해하고 동의했다는 의미다. 외국인이 한국어 계약서를 제대로 해석하지 못한 채 서명하게 되면, 나중에 문제가 생겨도 ‘계약서에 동의했으니 책임이 있다’는 원칙이 적용된다. 따라서 반드시 이해한 계약서에만 서명해야 한다.

계약서에서 반드시 확인해야 할 조항은 다음과 같다:

• 보증금과 월세 금액, 납부일
• 계약 기간과 자동 연장 여부
• 관리비 포함 항목 및 금액
• 수리 책임 범위 (누수, 고장 등)
• 옵션 가전 품목 (에어컨, 냉장고, 세탁기 등)
• 중도 계약 해지 조건과 위약금 조항

이 중 특히 외국인이 자주 실수하는 부분은 구두 설명만 듣고 계약서에 명시하지 않는 것이다. 예를 들어 “에어컨은 새 제품으로 교체해 드릴게요”라는 말만 믿고 계약했지만, 실제로 계약서에 명시되지 않았다면 법적으로 임대인이 이를 제공할 의무는 없다.

가능하다면 이중언어 계약서(영문+한글)를 요청하거나, 공공기관이나 대사관에서 제공하는 번역 지원 서비스를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 최소한 핵심 조건은 영어로 된 요약 문서로 별도 작성해 두는 것이 안전하다.

등기부등본으로 집의 상태와 소유주를 반드시 확인하세요

 한국에서는 부동산의 소유자 정보와 권리관계를 모두 등기부등본을 통해 확인할 수 있다. 이 서류는 매우 중요한데, 외국인이 잘 모르는 사이에 사기의 출발점이 되기도 한다. 실제로 가짜 집주인과 계약 하거나, 보증금보다 많은 대출이 설정된 집과 계약을 맺은 사례가 있다.

등기부등본 열람 시 반드시 확인할 항목은 다음과 같다:

• 소유자 성명: 계약 상대방이 등기상 집주인과 일치하는지
• 근저당권 설정 여부: 은행 대출이 얼마까지 설정돼 있는지
• 압류, 가압류 기록: 소송이나 세금 체납으로 인한 압류 여부
• 임차인 존재 여부: 기존 세입자가 있는지 확인

예를 들어, 보증금이 1억 원인데 이미 해당 집에 1억5천만 원의 대출이 설정되어 있다면, 경매가 발생할 경우 보증금을 돌려받을 가능성은 매우 낮다. 이런 상황은 계약 전에 등기부등본을 통해 쉽게 확인할 수 있으므로, 반드시 중개인에게 열람을 요청하거나 직접 인터넷 등기소에서 확인하자.

보증보험 가입으로 보증금을 제삼자 기관이 보호하게 하자

최근 외국인 세입자 사이에서 가장 실질적인 보호 수단으로 떠오른 것이 바로 전세보증금 반환 보증보험이다. 이 제도는 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증 같은 기관이 제공하며, 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 대신 보증금을 지급해 주는 제도다.

외국인도 일정 조건을 충족하면 가입이 가능하며, 특히 전세금이 고액일 경우에는 꼭 고려해야 한다. 주요 조건은 다음과 같다:

• 확정일자 및 전입신고 완료된 상태일 것
• 임대차계약서 제출
• 소유주가 개인이고, 근저당 설정이 과도하지 않을 것

보험료는 보증금 규모에 따라 달라지며 보통 0.1%~0.3% 수준의 수수료가 발생한다. 예를 들어 1억 원의 보증금일 경우 연간 약 10만~30만 원의 보험료로 보증금 전액을 보장받을 수 있다. 중개업소를 통해 가입 절차를 진행하거나, 직접 HUG 공식 홈페이지에서 서류를 제출해 신청할 수도 있다. 외국인에게는 다소 번거롭게 느껴질 수 있지만, 보증금이라는 큰돈을 맡기는 만큼 반드시 검토해 볼 가치가 있다.

사기 의심 징후를 미리 파악하면 피해를 줄일 수 있습니다

 전세 사기나 계약사기는 대부분 몇 가지 전형적인 패턴을 따른다. 외국인이 경험 부족으로 사기 여부를 인지하지 못하고 계약하게 되는 경우가 많다. 다음은 계약 전 반드시 의심해야 할 상황들이다:

• 계약을 급하게 유도하고, 서명을 재촉하는 경우
• 집 상태와 너무 동떨어진 저렴한 보증금
• 소유주가 아닌 제삼자 명의 계좌로 송금을 요구하는 경우
• 임대인이 등기부등본 제공을 거부하는 경우
• 확정일자나 전입신고를 하지 말라고 하는 경우

이 중 하나라도 해당한다면 반드시 계약을 재검토해야 한다. 특히 외국인 대상 임대 사기의 경우, 언어 장벽과 정보 부족을 악용하는 사례가 많기 때문에, 사전에 지인, 대사관, 외국인 지원센터 등의 도움을 받아 검토하는 것이 바람직하다.