외국인이 한국에서 집을 계약할 때 꼭 확인해야 할 7가지

 한국에서 장기 체류를 계획하고 있는 외국인이 가장 먼저 준비해야 할 일 중 하나는 주거지 계약이다. 단순히 집을 구하는 것에서 끝나지 않고, 낯선 부동산 계약 시스템과 마주해야 한다는 점에서 외국인에게는 큰 부담이 될 수 있는 일이다. 처음 접하는 한국의 부동산 용어나 계약 방식은 이해하기 어려울 뿐만 아니라, 충분한 사전 지식 없이 계약을 진행했다가 실제로 금전적인 손해를 입는 경우도 드물지 않다. ‘전세’라는 제도부터 ‘보증금’, ‘확정일자’, ‘중개수수료’, ‘전입신고’까지, 외국인이 평소 접하지 않던 낯선 개념들이 계약서에 가득하다. 계약 당시에는 부동산 중개인의 설명만 믿고 서명했지만, 입주 후 발생하는 관리비 과다 청구, 옵션 미제공, 퇴거 시 보증금 반환 문제 등은 생각보다 흔하게 발생하는 분쟁 사례들이다. 특히 언어의 장벽과 행정 절차에 익숙하지 않은 외국인일수록 법적으로 보호받을 수 있는 구조를 이해하고 이를 사전에 준비하는 것이 매우 중요하다. 

임대 형태(전세·월세·반전세)의 구조를 정확히 파악하자

 외국인에게 혼란스러운 개념 중 하나는 전세다. 전세는 큰 금액의 보증금을 한 번에 집주인에게 맡기고, 매달 월세 없이 집을 사용하는 한국 특유의 임대 시스템이다. 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 구조지만, 외국인의 입장에서 ‘왜 이렇게 많은 돈을 맡기고 월세를 안 내는가?’라는 의문이 생기기 쉽다. 반면,월세는 보증금을 일부 맡기고 매달 월세를 지불하는 방식으로, 외국인이 더 익숙하게 느낄 수 있다. 또 이 둘의 중간 형태인 반전세는 보증금을 높이고 월세는 낮춘 절충형 모델이다. 외국인은 본인의 체류 기간과 재정 상태를 고려해 가장 적절한 임대 형태를 선택해야 하며, 표기 방식(예: “5,000/50”은 보증금 5백만 원, 월세 50만 원)에 대한 이해도 필요하다. 실제로 계약서상의 임대 조건이 구두 설명과 다르게 기재되는 경우도 많으므로, 반드시 서면 계약서를 기준으로 계약 내용을 다시 확인해야 한다. “전세처럼 월세 없이 지내는 줄 알았는데, 알고 보니 반전세였다”는 사례도 있어서 특히 주의가 필요하다.

보증금, 계약금, 중도금 – 돈이 오가기 전 구조를 이해해야 한다

 한국의 부동산 계약은 일반적으로 계약금 - 중도금 - 잔금(또는 보증금) 순으로 금전이 오간다.
외국인이 반드시 이해하고 있어야 할 핵심 금전 항목은 다음과 같다:

• 계약금: 계약 체결의 의미로 집주인에게 먼저 지불하는 금액. 일반적으로 전체 보증금의 5~10% 수준이다.
• 중도금: 계약과 입주 사이 일정 시점에 추가로 납부하는 금액. 거래 규모가 클수록 분할 납부하는 경우가 많다.
• 보증금(잔금): 입주 전까지 전액 납부해야 하는 금액이며, 계약 종료 후 세입자에게 반환된다.

계약금이나 보증금을 지불할 때는 반드시 집주인 본인 명의 계좌로 입금해야 하며, 중개업자 또는 제삼자 명의 계좌로의 입금은 피해야 한다. 또한, 입금 후에는 송금 내역을 보관하거나 확인증을 반드시 확보해 두는 것이 추후 분쟁 방지에 도움이 된다.

외국인은 국제 송금이 필요한 경우도 많기 때문에, 송금 수단과 환율 차이, 입금 시점을 반드시 중개인과 사전에 조율해야 한다. 특히 전세금은 수천만 원에서 수억 원 단위로 커지기 때문에, 송금 과정에서 생기는 오차나 지연은 계약 효력에 영향을 줄 수 있다.

등기부등본 확인 – 집주인이 진짜 소유자인지 확인하자

 외국인이 종종 놓치는 매우 중요한 절차 중 하나는 바로 등기부등본 열람이다. 한국에서는 부동산 등기부등본을 통해 해당 부동산의 실소유자, 근저당 설정 여부, 권리관계 등을 확인할 수 있다. 만약 계약 상대방이 실소유자가 아니라면, 계약의 효력이 없거나 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 놓일 수도 있다.

등기부등본은 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 열람할 수 있으며, 부동산 중개업소에서도 출력해 주는 것이 일반적이다. 반드시 확인해야 할 항목은 다음과 같다:

• 소유자 이름: 계약 상대방이 등기상 소유자와 일치하는지 확인
• 근저당권 유무: 은행 대출 등 담보 설정 여부 확인
• 가압류·가처분 기록: 법적 분쟁이나 압류 위험 여부 확인

특히 집주인이 은행에서 대출을 많이 받은 상태일 경우, 계약 종료 시 보증금 반환이 어려울 수 있다. 이럴 땐 반드시 우선변제권 확보를 위한 확정일자 등록과 전입신고까지 함께 진행해야만 보증금을 법적으로 보호받을 수 있다.

계약서 작성 시 꼭 명시해야 할 항목

 계약서를 작성할 때 외국인이 자주 놓치는 항목은 옵션 품목, 관리비 포함 여부, 계약 해지 조항 등이다. 한국에서는 부동산 계약서 대부분이 국토교통부 표준 양식을 사용하며, 기본 항목 외에도 중개인이 임의로 추가 조항을 삽입하는 경우가 있다. 다음 항목은 계약서에 꼭 확인하거나 명시해야 한다:

• 보증금, 월세, 계약 기간, 입주 일자 등 기본 정보
• 관리비 포함 항목: 어떤 항목이 관리비에 포함되는지 명확히 기입
• 옵션 목록: 에어컨, 냉장고, 세탁기 등 비치된 가전·가구 명시
• 계약 해지 시 조건 및 위약금 조항
• 수리 책임 주체: 파손 시 누가 수리비를 부담하는지 명시

특히, 한국어 계약서를 100% 이해하기 어렵다면 이중언어(한국어+영어) 계약서를 요청하거나, 신뢰할 수 있는 통역인을 동반해 계약에 임해야 한다. 구두로 설명받은 내용은 법적 효력이 없기 때문에, 중요한 내용은 반드시 서면으로 명시되어야만 한다.

확정일자 등록과 전입신고 – 보증금을 법적으로 보호하는 방법

 전세 계약을 맺은 외국인이라면 확정일자 등록과 전입신고는 반드시 해야 하는 두 가지 행정 절차다. 이 두 가지를 마쳐야만 보증금에 대해 법적 우선변제권이 생기며, 향후 집주인이 채무불이행으로 집이 경매에 넘어가도 세입자는 보증금을 일정 범위까지 보호받을 수 있다.

• 확정일자 등록: 임대차계약서를 가지고 거주지 관할 주민센터에 방문하여 도장을 받는 절차.
• 전입신고: 해당 주소로 거주지를 이전했다고 신고하는 절차. 외국인의 경우 외국인등록증 상 주소도 함께 변경된다.

이 절차는 간단하고 무료 또는 소액의 수수료로 가능하다. 그러나 절차를 생략하면 보증금 보호가 어려워지고, 불법 체류자나 주소지가 일치하지 않는 경우 퇴거 명령 등 행정 제재를 받을 수 있으므로 반드시 챙겨야 할 항목이다.

중개수수료(중개보수)는 법정 상한선 확인 필수

 부동산 중개수수료는 거래 금액에 따라 정해진 법정 상한선이 있다. 하지만 일부 중개업소에서는 외국인에게 과도한 수수료를 요구하는 경우가 있어, 계약 전에 반드시 중개수수료 산정 기준을 확인해야 한다. 예시) 보증금 + 월세 × 100이 1억 원 이하일 경우 최대 수수료는 0.5% 수준이다. 계약 전, 중개인이 요구하는 수수료가 기준에 부합하는지 확인하고, 계약서에 수수료 항목을 명시하거나 세금계산서 발급을 요청하는 것이 좋다. 특히 외국인은 가격 협상에 익숙하지 않을 수 있으므로, 지나치게 높은 요구가 있을 경우 다른 공인중개소를 이용하는 것이 바람직하다.

입주 전 체크리스트 – 실제 입주 후 문제가 생기지 않도록

계약이 완료되고 입주일이 되면 단순히 짐을 옮기는 것을 넘어서 거주 환경과 시설 상태를 꼼꼼하게 확인해야 한다. 입주 후 “처음부터 고장 나 있었어요”라고 주장하더라도, 입증이 어렵기 때문에 입주 당일 점검은 필수다.

입주 전 체크리스트:

• 가전제품 및 가구 정상 작동 여부 확인
• 벽지, 바닥, 창문, 문손잡이 파손 여부 점검
• 가스, 수도, 전기 계량기 초깃값 확인 및 사진 촬영
• 보일러 작동 테스트
• 옵션 누락 여부 확인
• 현관 열쇠 개수 및 도어락 비밀번호 변경 요청

또한 계약서에 명시된 항목과 실제 제공 상태가 다를 경우, 입주 당일 사진이나 동영상으로 남기고 즉시 중개인 및 임대인에게 통보해야 한다. 모든 기록은 문자 또는 이메일로 남겨두는 것이 향후 보증금 반환 시 유리하게 작용한다.